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房企业绩众相之四:苏浙粤压舱土储

发布时间:2019/3/29 13:11:54浏览:

核心提示:经济观察报 记者 田国宝“2018年华润置地拿了很多地,因为时机是好的。”在3月26日举行2018年业绩会上,华润置地董事局主席唐勇表示,2019年拿地预算是动态的土地储备,万科,房企,到底如何赚钱

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经济观察报 记者 田国宝 “2018年华润置地拿了很多地,因为时机是好的。”在3月26日举行2018年业绩会上,华润置地董事局主席唐勇表示,2019年拿地预算是动态的,根据资产负债、负债比例、现金流等方面,做好发展与风险之间平衡。

业绩报告显示,2018年华润置地新增土储2213万平方米,总地价1513.5亿元,其中权益地价1036.8亿元。而2017年这一数字仅为653.4亿元。唐勇表示:“从2019年土地市场明显回暖来看,当时的决策初步印证是正确的。”

在当前调控日渐深入、市场回调压力加大的情况下,开发商对于区域的选择无疑显得格外重要。融创中国董事长孙宏斌曾表示,拿对地了,怎么做都赚钱,拿不对地,怎么做都难赚钱。可见土地对于开发商的重要性。

对于拿地标准,万科执行副总裁、首席运营官张旭表示,万科对于投资目的地选择不仅包括城市圈、经济圈等因素,也将就业、人口导入、政策等指标作为重要依据,“会聚焦经济和产业未来发展更好的地方去投资。”

经济观察报记者发现,不同的房企对区域的青睐并不完全相同,但是从区域来看,长三角区域显得格外惹眼,2018年中国土地土地出让金收入排名前10的城市中,有一大半来自长三角区域。其中杭州和上海位列第一、第二位。

如果从单个省份或城市来看,范围则要更为广泛。2018年前三强房企新增土地储备中,恒大排在前三位的分别是杭州、成都和重庆;万科前三位是江苏、浙江和四川;碧桂园则是广东、江苏和安徽。

一二线土地占比较高

张旭表示,万科在具体投资管控方面采取双阀门制,一个阀门是用回款限制投资,根据每年、每月的销售额、回款来确定投资额度;另一个阀门是用现金流限制投资,保持两到三年开发和销售比例。

2018年万科年报显示,按照建筑面积计算,万科72.1%土地储备位于一二线城市,如果按照权益金额计算的话,这一比例可达到81.4%。此外,中海、绿城、保利等国资背景的房企,其在一二线城市土储也均达到七成左右。

纵观恒大土地储备结构,一线城市占比在30%左右,而二三线城市占比为70%左右。碧桂园土地储备中,一二线城市占比能够达到一半以上,剩下的一半左右位于三四五线城市。三四线及以下城市由于绝对数量较大,也是成就房企规模的重要支撑。

对于规模房企来说,部分企业在一二线城市土地储备比例要远高于七成。如金地集团比例达到80%,世茂地产在一二线城土储比例高达85%,融创在一二线城市及卫星城土地储备占比超过九成。

中海也是一二线城市土地储备占比较高的房企,截止2018年末,中海土地储备为9144万平方米,其中一二线城市占比达到80%,要高于万科、保利等企业。

中海董事局主席颜建国表示,中海获取项目的底线是拿地货值要高于当年销售额。“净利率才是中海最终的目标,如果为了净利润持续稳定增长所需要的规模增长,那就是必须的。”

不同于民企,也不同于往年热衷制造地王,近年央企房地产公司在拿地方面相对谨慎。据中国金茂一位高管透露,中国金茂拿地底线,第一是不碰毛地,第二是不做收并购,只通过二级招拍挂市场获取净地。

虽然多数房企都热衷于在一二线城市拿地,但是从具体区域来看,在长三角一带较为集中,其中苏州、浙江两个省份,出现在多个房企拿地前五名城市中。万科上海区域2018年销售额达到了1811亿元。

在过去的一年中,长三角区域成为前30强房企的业绩和利润主要贡献地,2018年新晋千亿的13家房企中,其中11家来自长三角区域或者市场重心在长三角。其中浙江一地造就多个千亿规模单体。

重仓之地

销售业绩,营业收入,结转金额,净利润,这些看似枯燥的指标背后,往往是开发商判断是否投资一个区域或者投入多少的重要指标。

碧桂园土储版图中,排在第一位的是广东省,占比达到了25%,其次是江苏11%、安徽8%和湖南7%;碧桂园销售排名前四的省份分别为广东、江苏、浙江和安徽,两个指标大面积重合。

恒大也基本一致,其销售额最多的省份分别为广东、江苏、四川、河南和重庆,而新增土地储备最多的城市分别为杭州、成都、重庆、郑州和太原等城市。两个指标同样有较高的契合度。

对于一些房企来说,其公司总部所在地或者发源地,往往在业绩和土地储备中占比也比较大。比如重庆之于龙湖和金科,龙湖土地储备中有18.3%位于重庆一地,金科这一比重达到了34.74%。

还有广东之于碧桂园、恒大,碧桂园和恒大销售、土地储备两项指标中,广东均排在第一位。福建之于世茂地产,在世茂新增土地储备中,福建省的比重达到了37.6%,远远高于其他各省市。

2018年万科结算面积最多的区域是北方区域,占比达到30.45%,但是对应的收入占比只有24.18%,对应的净利润占比是20.08%。中西部区域收入占比为19.55%,而净利润占比仅为6.57%。

同期,万科上海区域和南方区域营收合计占比为56.27%,但净利润占比则达到了73.35%。这意味着,北方区域和中西部区域收益率较低,而上海区域和南方区域成了万科利润重要贡献地。

对于结果导向思维的万科来说,2018年万科土地储备最多的两个省份是江苏和浙江,占比分别为11.52%和9.2%。在北方区域,辽宁的新增土地储备要远远高于京津冀三地。2018年万科在北京仅仅新增一个项目。

万科一位人士表示,一方面是京津冀区域停工限产令影响,导致结转周期延长了近一年,一定程度侵蚀了利润;另一方面京津冀区域调控较为严格,尤其是北京多以限竞房为主,利润率较低。

京津冀区域对万科利润贡献相对较小,但是对于华夏幸福来说则是另一番景象,华夏幸福业绩快报显示,2018年结算面积中,来自河北一个省份的比例就达到了87.14%,销售额占比达到了48.47%。

翻开房企年报不难发现,长三角区域对于房企的重要性。万科的上海区域2018年贡献了四成的净利润。此外,碧桂园、新城控股、世茂、金科等房企的土地储备结构中,长三角也均位列前茅。

从省份和城市来看,处于长三角的江苏和浙江两地也格外显眼,出现在多家千亿及以上房企土储前五名城市中。在2018年土地出让金收入前10名城市中,有杭州、苏州和宁波等城市入围。

冷静与期望

土地储备一定程度决定着未来房企的推货能力。经济观察报记者发现,在2018年新增土地储备面积中,龙头房企的新增土地储备面积在下降,而一些仍在谋求增长的房企的土地储备则在上升中。

在2018年业绩报告中,碧桂园并没有公布土地储备面积及新增土地面积。不过在业绩会上,碧桂园副总裁程光煜表示,碧桂园拥有2.87万亿元的土地货值。2018年中期报告显示,彼时碧桂园土地储备货值为2.81万亿元,对应建筑面积为3.64亿平方米。

相比于碧桂园,恒大和万科都明确给出了土地储备面积数字。2018年万科新增权益土地面积2490.2万平方米,同比下降了10%,新增权益土地价1351.4亿元,同比下降了38%。土地储备可以满足两到三年开发,低于恒大、碧桂园三到五年的土地储备。

虽然万科在多元化业务发展方面呈现遍地开花状态,但是房地产业务对净利润贡献仍然高达九成以上。张旭在业绩会上意味深长的表示:“我们把每一天当成卖楼的好日子,只要能把房子卖掉,我们就应该抓紧时间卖掉。”

截止2018年底,恒大土地储备面积为3.03亿平方米,同比小幅下降2.9%;新增土地土地面积为4993万平方米。恒大方面表示,未来土地储备每年将下降5%-10%。有恒大人士表示,目前恒大已经将发展重心全面转向新能源汽车,许家印和夏海钧已经基本不在过问地产业务。

此外,土地储备减少还有中海,2018年底权益土地储备面积为1271.59万平方米,2017年底这一数字为1463.02万平方米。土地出让金也从2017年的951.16亿元减少至2018年的913.53亿元。

与这些企业相比,2018年大多数企业在拿地方面依然保持激进姿态,包括绿地、融创、绿城、龙湖、新城等排名靠前的企业,这些仍在增加土地储备的企业,仍在规模上寻求更大的进步。

虽然很多房企已经不再制定具体销售目标,比如恒大维持正常平稳发展。但是多数企业在内部有一个具体增幅。比如融创的“会有一个较高幅度的增长目标”,以及绿地等企业2019年增幅不会低于2018年等相对模糊的指向。

对于2019年房地产市场,一些房企认为市场调控会有所放松,所以他们对2019年市场抱有很高的期望。一家前10强房企人士告诉经济观察报记者,其老板对今年市场相当乐观,如果不出意外,今年其排名会大幅跃进。

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